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多地楼市库存11个月首降 房价或将由跌转涨

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        《证券日报》记者获悉,临近春节,房企冲刺销售业绩动力弱化,推新盘放缓,一手房“存货”成交比例提升
        12日,《证券日报》记者从上海易居房地产研究院获得的最新数据显示,截至2015年1月底,上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27121万平方米,环比下降0.7%,同比增长17.1%。
        “这意味着这35个城市楼市库存在连续11个月的上涨后首现下降。”上海易居房地产研究院研究员王晓燕向记者表示,其中,一线城市楼市库存环比下跌3.9%。不过,从存销比来看,35个城市的库存量仍需14.5个月才能消化完。
        对此,王晓燕认为,春节临近,房企冲刺销售业绩的动力弱化,推新盘入市节奏有所放缓,导致存货消化比例提高,目前来看,楼市成交总体上比房企推盘的热度更大。
        此外,从35个城市库存及存销比的数据可以看出,去库存周期的数据基本“脱险”,在去年8月份存销比出现首次下拐之后,本月库存也首次下拐,“双拐”之后,房价将很快由跌转涨。
        一线城市库存环比微跌
        据上海易居房地产研究院监测,1月份,35个城市月度新增供应量小于新增成交量(其中1月份新增成交量为1651万平方米,环比减少30%,同比减少1.2%)。新增供应不及新增成交量,促使1月份的库存出现环比下降。其中,30个城市库存同比增长,5个城市同比下滑。
        值得一提的是,从区域上来看,截至2015年1月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3748万平方米、19049万平方米和4324万平方米,环比增长分别为-3.9%、0和-0.8%,同比增长分别为35.5%、14.8%和13.7%。
        对此,王晓燕表示,一线城市库存环比下滑幅度较为明显。实际上,在过去一年中,一线城市库存已经保持连续8个月的环比正增长,2014年10月份首次出现环比下跌,但年底前的最后两个月马上反弹。直至2015年1月份,库存重新出现环比下跌,这反映了当下在一线城市供求双方关系中,市场成交规模更大。
        另有业内人士认为,2014年底,开发商为了完成销售任务,在一线城市大量推新盘入市,这导致一线城市库存量攀升,但随着年度销售业绩的结转,开发商的业绩压力得到短暂缓解,加上传统的春节销售淡季,因此并不急于推盘,多是在销售此前入市尚未卖完的存货,进而导致楼市库存出现环比微跌的迹象。
        35城住宅消化周期达14.5个月
        据上海易居房地产研究院监测,2015年1月份,35个城市新建商品住宅存销比为14.5,这也意味着市场需要用14.5个月的时间才能消化完这些库存。而2014年12月份,该存销比数值为14.9个月。
        王晓燕表示,这说明1月份去库存的速度有所加快,这和1月份供求关系出现变化有直接关联。同时,各类救市政策的效应在积极释放,也会带来存销比的继续下滑。
        王晓燕认为,从衡量去库存速度的存销比指标可以看出,2014年库存去化周期经历了“倒U形”的走势,这体现了各类救市政策效力在显现,进而使得住建部“千方百计消化库存”的目标得以更快的实现。同时,2月5日央行降准后,释放了积极效应,预计春节后随着供需双方入市节奏的加快,各大城市去库存速度仍有望继续加快。
        不过,上述业内人士则向本报记者表示,一线城市库存暂时性小幅下降,并不能给市场带来实质性转变。以北京土地市场为例,在43天之内,北京卖地收入接近430亿元。由于房企受到融资渠道狭窄、融资成本高和销售不畅,回款不力等资金压力,拼高周转、加快项目周转速度是房企当前拼杀的重要指标。鉴于此,这些土地储备以及去年推迟入市的项目很快将进入市场,届时库存量将再度被推高。
        事实上,从整体上来看,房企的普遍共识是加快去库存,而大部分城市楼市的去库存压力是有增无减的。
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