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年度梳理河南楼市 2014年很坚强刚需支撑楼市

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     2014年房地产迎来白银时代,市场供求及行业未来走势都在变,转型已成行业普遍共识。而在2014年这个白银时代元年,楼市又呈现出哪些特征?本报结合郑州几大第三方机构,通过对年度数据梳理总结,希望最高程度还原楼市运行特征。
商品住宅量跌价稳   楼市运行平稳   2014年的楼市可谓哀鸿一片,但在郑州楼市,虽然成交量有一定下滑,但价格依然稳定,可谓“风景这边独好”。   “2014年郑州商品住宅供求量大幅下滑,预计供应量730万㎡,同比降5%;预计成交量580万㎡,同比约降27%。商品住宅均价增幅缓慢,同比增长约4%。”同致行技术中心总经理曹庆伟基于2014年前11个月销售数据预测称。   而从戴德梁行的监控数据来看,郑州楼市2014年1~11月总供求比约为1.3∶1,虽然与全国大多数城市一样出现了供过于求的现象,但整体运行状况仍处于健康状态,并没有出现大起大落。   在他们看来,在人口红利及刚需结构的支撑下,加之经过连续的放松限购及限贷、降息等政策利好,2014年郑州市一手住宅销售价格保持一路走高的趋势,9月份达到最高值8287元/平方米,11月一手住宅成交价格达8193元/平方米,环比基本持平。 特征   刚需支撑楼市   未来改善需求将释放   同 致行的数据显示,2014年1~11月份,80~100㎡的产品共成交26004套,占全市总成交量的近50%,较2013年同期有小幅上涨;此外,受限 购放开影响,改善型产品继续受追捧,120~144㎡的产品共成交8614套,占16%,这再次印证了“刚需支撑郑州楼市”的观点。   从商品住宅成交结构来看,两房、小三房仍旧引领市场,价格小幅波劢;从近两年各细分面积段对比来看,小三房及四房占比明显增加,其他户型面积段有不同程度小幅波动。   以市面上常见的高层住宅产品来看,作为目前市场主力产品类型,受信贷的影响,成交严重受挫, 2014年1~11月,高层类产品销售482万㎡,同比下降34%,月均去化44万㎡,均价8420元/㎡,同比小幅上涨4%,成交单价集中在7000~9000元/㎡。   泰辰地产认为,2014年房地产市场整体下行,而随着“限购解除、限贷放松、90/70 政策调整、降息”等一系列利好政策出台,促使部分改善性需求释放,预计明年改善型面积成交量将会增加,价格小幅上涨,改善型面积段将整体呈现 “量升价涨”局面。 变化   推盘量下降,去化率降低   市场好不好,开发商的推盘频次和销售数据最有说服力。   第三方机构泰辰地产市场监控中心数据显示,2014年1~11月份郑州市内八区住宅类项目共计推货43574套,同比下降6%,去化率同比下降9%,整体低于2013年同期。   数 据同时显示,2014年1~11月份市内八区商品住宅共开盘156次,同比减少10次;去化率在60%以下项目占比77%,同比上涨22%;推货量多集中 在400套以下,多数项目为保证去化,推货量明显减少。其中,去化率在80%以上的均为品牌房企的刚需项目,例如万科城等。   014年楼市受信贷影响,前11个月住宅整体成交量下滑趋势明显,价格趋稳,项目去化量和去化率均低于2013年,泰辰机构认为,主要原因是置业者受到信贷政策影响观望心理较浓,对市场形成了巨大冲击。   推盘量的下降侧面反映出市场信心受挫严重,而随着去化率的大幅下滑,“日光盘”和“月光盘”几乎绝迹,再次证明楼市仍然处于弱势。
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