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一季度楼市成交表现预期向好 资金重新流入地产股

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        去年11月央行降息以来,一直遭到冷落的地产股成为各路资金加仓的重点行业,随着降息、降准等货币政策预期强化,一季度楼市成交表现预期向好,为地产板块基本面构成支撑,一些券商甚至喊出“让地产股重回主流视野”的口号。
        资金流入地产股
        在2014年11月降息后,不少嗅觉敏锐的基金已经加仓了一线城市的房地产股票。刚刚公布的基金2014年四季报显示,保利地产、万科A、首开股份、招商地产、华侨城A等都是基金重点买入的股票。
        数据显示,2014年四季度,重点买入保利地产的基金有南方成份精选、华安策略优选、景顺长城精选蓝筹、兴全趋势投资、光大保德信优势配置、博时价值增长,这6只基金持股数均超过3000万股,2014年四季度持有保利地产股数超过1000万股的还有诺安灵活配置、兴业全球视野、华夏成长、华夏蓝筹核心、诺安价值增长、华夏盛世、华夏优势增长等24只基金,而2014年三季度,持有保利地产超过1000万股的基金仅有11只。
        相关数据显示,A股市场142家房地产公司中,有18家公司的前十大股东中出现了险资的身影,涉及11家保险公司,部分房企的十大股东不止一家险企。首开股份、城投控股、新黄浦、金融街、保利地产等房地产公司前十大股东均出现两家保险公司的投资账户。
        有关基金经理也表示,一二线城市的地产销售自去年9·30限贷放开后,10月份就已开始改善,12月在降息的再度刺激下,销量呈现超越季节性的上升。而在地产股的股价上,这一点从12月底已开始反映。
        押宝政策宽松
        作为资金杠杆始终较高的行业,地产板块对利率变动的敏感性在A股市场中最高,降息能够有效降低相关地产企业的资金成本,并有望提振房地产销售方面的积极预期。
        去年11月,受央行非对称降息的利好刺激,沪深股市高开高走,表现抢眼,周期股成为驱动行情向上的主要动力。其中,作为典型的降息受益板块,地产股内部更是出现了涨停潮,降息首日共有13只个股收报涨停。摩根大通预计,2015年央行会在第一季度降息一次,银行准备金率还是趋于高位,全年降准两次。
        国际投行野村发布研究报告称,目前货币政策信号指数显示,中国人民银行在1-2月通过传统政策工具(基准利率和/或存款准备金率)来放松货币政策的概率是50%-60%,远高于2014年11月该指数显示的38%的概率(当月央行降息)。而如果将去年陆续推出的定向宽松货币政策考虑在内的话,央行在1-2月进一步放松货币政策的概率将上升至70%-80%,2014年11月时为60%。
        中信建投报告显示,2014年末央行重新启动货币价格调整工具,房地产行业流动性拐点确立。从前两轮的降息周期来看,降息对于行业的促进作用毋庸置疑,分结构而言,降息后二线城市的成交弹性要优于一线城市,但一线城市的成交价格回升幅度更大且更持久。而从企业层面来看,历次降息周期都是规模企业弯道超车的绝佳机遇,成长型房企都源于在货币宽松周期的良好把握,因此在新一轮降息窗口打开的格局下,这也是成长型企业不可错过的机遇。
        信贷改善与成交复苏
        “2014年房地产行业面临的最大挑战不是供需压力、不是政策深化,而是流动性收紧,而且这一点主要来自于银行系统的主动性拐点,因此我们今年把关于流动性的论述放在了最前面。”中信建投报告预计,在行业流动性调整贯穿了整个上半年后,从去年6月份开始信贷层面的悄然改善,三季度优惠利率逐步在主流城市开始扩张,9·30政策的启幕也从管理层角度进一步强调了对刚性需求的支持,2014年年初以来信贷对于行业的困扰正在逐步消除。
        在流动性改善推动下,市场从下半年开始逐步企稳回升,尤其进入四季度,在开发商供货量同步推升的催生下,全国成交逐月改善,而这点也进一步强化了市场的分化。分城市来看,一二线城市今年以来调整幅度最大,但也最为充分,进入四季度,其中一线城市已经逐步进入复苏阶段。
        新业务引关注
        2014年,在房地产开发业务遭遇瓶颈,逐渐由卖方市场转向买方市场的背景下,主流房企加快了由纯粹开发商向综合服务商的转型。新业务带来的投资机会,也成为加仓地产股的原因。
        业内专家表示,房企纷纷向把目光聚焦于配套服务,不仅仅在于提升项目的附加值和吸引力,更是要借助丰富的业主资源向产业链下游拓展,创造新的利润增长点。而从趋势上来看,房企充分发挥互联网思维,打造线上服务平台,形成服务生态圈的模式创新成为一大亮点。总体来看,目前房地产在线服务仍处于起步阶段,房企打造的线上服务平台功能仍有待完善,但其广阔的前景值得资本市场的持续关注。
        中信建投报告预计,地产股具备充分的向上动力,预判明年龙头房企融资成本降至5%以下,中小房企降至8%左右,实体行业的融资成本下降从分母端提升行业估值;四季度行业成交逐月回升印证了我们9月份的判断,预计一季度表现将持续向好,为板块基本面构成支撑,因此我们再次呼喊出“让地产股重回主流视野”的口号。
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